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商場店鋪分割的原則

時間:2011-10-27 12:03:03 點擊:5155

  核心提示:商業場所的商鋪如何分割,對其今後的銷售和經營能否成功有著非常重要的影響。爲了達到商鋪分割的有效、合理,必須遵循一定的原則進行。 1、主題的原則商鋪的分割,必須遵循主題的原則。即結合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質的商業種類,對分割有不同的要求,這是前提。因此商業項目的商業主題定位是必須考慮的內...
商業場所的商鋪如何分割,對其今後的銷售和經營能否成功有著非常重要的影響。爲了達到商鋪分割的有效、合理,必須遵循一定的原則進行。

1 、主題的原則

      商鋪的分割,必須遵循主題的原則。即結合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質的商業種類,對分割有不同的要求,這是前提。因此商業項目的商業主題定位是必須考慮的內容。

      例如,如果項目將來的定位是以服裝、音像業爲主,則那些進深與開間之比大于 4 :1 的商鋪銷售不會有太大困難,因爲經營服裝、音像業不需要太寬的門面,而商鋪的後部又可以用來存貨。可是如果項目將來的主要商業定位是以餐飲、零售業爲主,則幾乎可以肯定目前存在的那些進深與開間之比大于 4 : 1 的商鋪將會因爲餐飲、零售業主考慮到不適合自己將來經營或者出租而拒絕購買,因爲這些種類的商業要求必須有較寬的門面,而很深的進深對它們幾乎沒有什麽用處。因此,商鋪的分割必須結合功能主題來進行。

2 、人性化的原則

      商鋪的分割,必須遵循人性化的原則。也就是說,分割出的商鋪,要符合業主經營、使用的要求。分割出的道路,要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。這句話包含兩層意思:第一,所有人性化所要求的人流通路設計必須要有;第二,所有不符合人性化所要求的人流通路設計必須去除。這兩點對于商鋪的銷售有非常重要的意義。

      商業場所內部的步行系統設計是用以調節和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有,必然會影響部分商鋪的人流量,給銷售和經營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在,又會造成面積上的極大浪費,因爲通路的唯一作用就是用來走路,不會産生經濟上的效益。

      以某個內地商業項目爲例:目前來說,現有分割出的商業單位 110 個,其中一層 53 個(包括複式)、二層 41 個,三層 9 個,四層 8 個。按照目前路段的商鋪租金價格 25 元 / ㎡ / 月來計算,平均每個商鋪將來經營要負擔的月租金是 2500 元,而按照最少 10% 的利潤來計算,每個商鋪業主平均要達到 30000 元的月營業額才有可能保本和盈利。如果每個上門的客戶平均消費 15-20 元(視業種業態不同而定),則月上門客戶量需保持在 1500-2000 人次,這就是盈虧平衡點。也就是每個商鋪平均日人流量需要達到 50-70 人次(即平均每小時 5-7 人),而整個商業部分的日人流量就是 5000-7000 人,即平均每小時通過 500-700 人次,每分鍾通過 8-11 人次。通路和樓梯占用的面積即應該按照此標准進行設計分配。

      注:以上的估算只是一個粗略的估算,爲商鋪和道路的分割提供參考,其中並沒有考慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素,因此實際所需要的人流量和道路面積,都小于以上的估算。

3 、科學利用的原則

      商鋪的分割,必須遵循科學利用的原則。即在滿足消防要求的前提下,盡可能的充分利用有效空間面積,所有可有可無的空余面積都應該利用起來作爲商鋪,盡量減少和壓縮輔助功能區的面積。這是提高使用率,降低公攤比例的唯一有效途徑。

      輔助功能區,是指在商業場所中那些必須具備,而又不能用來當作商鋪銷售創造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區範圍。 

作者:不詳 來源:網絡

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