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律師聊收房及入住後注意的法律問題(實錄)

時間:2009-4-10 17:59:00 點擊:4840

  核心提示:主持人 :各位網友,大家好,今天我們有幸請到了北京同達律師事務所的律師,同時也是專家答疑欄目的特邀律師李女士,給我們講一下收房及入住後應注意的法律問題,請她做一個自我介紹。裝修問答網   李律師 :各位網友,大家好,非常高興有這樣的機會和大家進行在線的交流,希望通過今天這樣的機會,給大家提供一個方便...

主持人 :各位網友,大家好,今天我們有幸請到了北京同達律師事務所的律師,同時也是專家答疑欄目的特邀律師李女士,給我們講一下收房及入住後應注意的法律問題,請她做一個自我介紹。裝修問答網
  李律師 :各位網友,大家好,非常高興有這樣的機會和大家進行在線的交流,希望通過今天這樣的機會,給大家提供一個方便的溝通渠道,謝謝大家。
  主持人 :李律師女士,您做我們欄目的專家答疑特聘律師已經很長時間了,您發現網友提出的問題主要集中在哪幾個方面呢?
  李律師 :第一個是商品房買賣合同的簽署當中遇到的一些問題,比如說産權證的辦理的一些時間,還有面積的違約責任怎麽約定,將來出現誤差的時候。還有一個是開發商銷售房屋,五證是否齊全,銷售許可證是否具備,這種情況下是否應該簽約,應該注意到什麽問題。第三個是入住以後,發現交出的商品房跟當初的承諾有所不符,包括外部的一些規劃條件出現問題,怎麽跟開發商進行協商。還有是涉及到開發商違約之後,如何進行退房,把損失降到最低。最後是比較多的是物業管理方面出現的糾紛了。
  網友:我主觀上覺得房屋面積缺斤短兩,該怎樣申請什麽部門複測?具體手續怎麽辦?住房淨高只有2.65米,有關規定是該不低于多高呢?
  李律師 :首先,房屋在交付的時候,開發商必須要提供一個由房地局測繪大隊出局的實測面積表,必須要求開發商提供那個,看一下這當中的面積和您買賣合同當中的面積是否相差比較大,如果仍然有疑問的話,可以向房屋所在地的測繪大隊提出一個複測的申請,由他們進行複測。這之後如果仍然有疑問不能解答,可能就要申請上一級的測繪大隊進行複測了。關于房屋的淨高,有一個住宅建築規範,最高不得超過2.8,最低不得低于2.5。
  網友:我最近在馬蓮道買了一套商品房,本來合同約定是7月30日入住,開可是開發商要求入住要繳納大型基金和契稅,否則不予辦理入住,我現在也沒有拿到鑰匙,該怎麽辦呢?
  李律師 :開發商通常的做法是先簽物業管理公約,交物業管理費及還有契稅等等,然後才給鑰匙,這實際上是程序的顛倒,當購房人足額繳納了房價款之後,開發商必須按照合同的日期交付符合條件的商品房,這之後才涉及到産權證的辦理、契稅的繳納、公共維修基金的繳納,因此,購房人可以讓開發商履行交付義務,如果開發商拒絕的話,業主可以向法院或者是仲裁委提出訴訟或者是仲裁,以維護自己的合法權益。
  網友:如果說入住以後,發現小區夜間的車輛,尤其是重型卡車特別多,導致噪音超過標准,是否要求退房?
  李律師 :這個理由不是很充分,但是可以通過業主管理委員會向物業公司提出這樣的要求,或者他們直接向物業管理公司提出這樣的請求,因爲物業管理公司有義務也有責任維護小區居住環境上的安甯。裝修問答網
  網友:交房的時候,發現樓房外立面的顔色改變,該怎麽辦呢?
  李律師 :樓房的外立面的顔色改變,開發商必須在征求業主的同意之後才可以對樓房的外立面作出改變,我們當初購房的時候,這也是我們選擇這個房屋的一個因素,可以通過業主委員會向開發商提出這樣的要求。
  網友:如果外立面顔色的改變,當時沒有簽定合同怎麽辦?
  李律師 :有沒有一些樓書或者是宣傳單上有沒有做過這樣的描述呢?必須要有一些證據,不然的話,將來走到訴訟也好,仲裁也好,缺乏對當初的證據,就比較難以支持我們的主張。
  網友:入住了一段時間以後,發現房子滲水怎麽辦?
  李律師 :根據住宅使用說明書和保證書,要求開發商提供維修和修繕的服務,如果是房屋結構上的問題,屬于質量問題,可以向開發商提出一定的索賠。
  網友:按合同規定,如果發現你所購買的房屋有面積缺斤短兩的問題,或者對方沒有按時交付鑰匙,那麽你有權拒絕購買,開發商可以還給您首付款,現在房屋面積出現了小小的問題,可以拒絕購買,但是目前房子已經升值了很多,是不是就應該忍氣吞聲呢?
李律師 :有一個正負3%的範圍,如果是在3%之內,就沒有要求退房的權利,如果超過了3%,就有退房的權利。
  網友:購房意向書和購房合同有什麽區別?
  李律師 :作爲購房意向書或者是認購書來說,只是雙方就是否購買這個房屋達成一種意向性的協議,對房屋的一些具體問題都沒有包括進去,需要雙方簽署正式的買賣合同,才能在法律上正式確定一個房屋的買賣關系的成立。
  網友:我最近在牛街附近買了一套商品房,裝修完畢以後,發現該戶的鐵門變形,開啓不順利,找了開發商修了好幾回也沒有修好,您覺得我是否可以由此退房呢?
  李律師 :這是由裝修公司安裝的還是開發商提供的?首先要確定責任在誰的問題,如果是裝修公司安裝上出現問題,那就是裝修公司的責任,如果是開發商提供的,一個是門的質量存在問題,第二個方面是房屋的結構有問題,導致門一種擠壓變形,不同的前提有不同的處理方式,所以請把問題描述得更詳細一些。
  主持人 :如果說這個鐵門變形是這樣的問題,開發商是不是也應該承擔一些連帶責任呢?
  李律師 :房屋結構的問題,就屬于質量問題了,開發商必須承擔責任了。
  網友:在交房的時候,業主應該特別注意哪幾項?
  李律師 :特別注意的是,第一要開發商提供一個實測的面積表,第二必須要求開發商提供一個竣工驗收備案表,只有通過五竣工驗收備案表取得之後,這個房屋才取得了綜合驗收通過的標准,才能由第三人使用。第三點,看看房屋的外觀,包括主體結構,牆面和地面,跟買賣合同當中列的裝飾裝修方面有沒有不符之處,如果有不符之處,要列清楚,最好讓開發商簽字蓋章。
  網友:開發商收房時,必須要業主向其繳納契稅,不交付鑰匙一事,作爲業主我們應該采取怎樣的措施?
  李律師 :交付鑰匙和契稅的繳納,不是互爲前提的一個關系,交付鑰匙是開發商的義務,契稅是和辦理産權證有關的,還必須是開發商代辦的情況下才必須交給開發商的。
  網友:房間的油漆脫落,是爲什麽呢?有什麽解決的方法?
  李律師 :可以簡單解釋一下,牆面油漆脫落有很多種因素影響,一種是裝修公司裝修的時候,裝修質量不過關,還有一種可能性是因爲房屋的牆面在處理上本身存在一些問題,這需要分清責任,可能需要鑒定一下是什麽樣的原因。
  網友:請問商品房是不是完全擁有私有財産?
  李律師 :商品房在您繳納全部購房款之後,完全屬于您所有了,如果是夫妻關系存續期間購買的房屋,這個房屋當然是和配偶房屋共有的關系了,這就不屬于您擁有全部所有權的財産。
  主持人 :是不是還要看産權的形式?因爲很多地方産權不是很規範。
  李律師 :房屋所所有權證書必須是區和縣一級的資源管理部門才能頒布的,鄉産權嚴格意義上來說不屬于法律意義上認可的房子。首先是這個房子不能過戶到您的名下,而且可能還是違法的建築,從規劃上來說有一個拆除的可能。
  網友:收房的時候,物業要代收每戶300元的電視入網費,這個費用收的合理嗎?
  李律師 :根據當時的買賣合同來處理,如果買賣合同當中特別約定了這項費用由開發商來承擔,那麽他入住之後,不應該向業主收取,如果沒有明確的界定,一般來說是由業主繳納的。
  網友:現在業主因爲某種原因沒有及時繳納物業管理費,物業是否有權掐斷住戶的水電供應?
  李律師 :物業管理費,還有代收的水電燃氣費用,如果沒有繳納物業管理費,但是繳納了其他費用,作爲物業管理公司是沒有權利掐水斷電的,可以協商解決,如果沒有解決,可以向水電管理部門進行投訴。
  網友:辦理入住手續的時候,開發商未能及時地出局竣工驗收備案表,業主該怎麽辦呢?
  李律師 :作爲業主來說可以拒絕收房,由此産生的延期交房的責任由開發商承擔。

主持人 :我想問您幾個問題。您這邊也代理了很多業主的案例了,就您接觸的這些案例來看,您覺得印象比較深的,向廣大業主和推薦的案例,給我們講一兩個可以嗎?
  李律師 :可以,但是需要隱去一些必要的公司的名稱了。印象比較深的一個案例,業主入住之後,發現當初小區在買的時候,開發商曾經承諾過小區有一個幼兒園,業主入住幾個月時間之後,發現幼兒園的位置向東邊移了一部分,層數也加高了,幼兒園的性質也變了,變成了街道派出所的性質,業主就認爲這是開發商違反當初約定的行爲,就准備跟開發商進行訴訟。在處理的過程當中,才發現這個幼兒園的地塊不是開發商所有,報建單位也不是開發商,這種情況下,開發商是否構成當初的合同欺詐的行爲,第二是開發商到底有沒有權利對這個建築物進行處理,因爲業主是要求把這個建築物拆除。我們在處理當中,核實了這個地塊之後,確實當時的建築單位和撥地單位都是另外的一個單位,跟開發商沒有關系,但是有一部分業主簽約的時候曾經把這一部分內容包括進去了,開發商不存在合同欺詐的問題,但是存在著買賣違約,把這部分內容簽進合同的業主得到了一定的賠償,沒有包括的業主就敗訴了。通過這個案例想說的是,在合同簽訂的同時要做到比較完善,維護自己權益的條款最好都簽到裏頭去,免得入住以後發生糾紛,沒有合理的依據。
  主持人 :您剛才說,沒有簽這部分內容的業主沒有得到賠償,但是業主和開發商簽訂的合同是很重要的,如果不簽訂的話他的權益就得不到相應的保證,是這樣嗎?
  李律師 :是這樣的。
  主持人 :您有物業管理方面的案例嗎?
  李律師 :物業管理方面的案例不多,經常出現的是業主對管理公司不滿的情況下,拒交物業管理費,這樣物業管理公司起訴業主,這種情況就比較普遍了。從物業管理公司來說,收費的權利應該是得到了保證的,除非他確實存在過錯,沒有能爲業主提出一個符合要求的服務,這種前提下,才有起訴的權利。還有業主想退房,連貸款銀行的還款都全部停止了,這樣的話導致的後果其實是給業主增加了一些不必要的開支,貸款銀行起訴之後,業主要承擔一些違約費用,包括罰息等等,要把關系分清一些,跟貸款銀行是一個關系,跟物業管理公司是一個關系,跟開發商是另一個關系,不要因爲一個關系出現問題,而把其他關系混爲一談,反而給自己增加麻煩。
  主持人 :您剛才說,業主訴訟期間,比如說他是一個貸款的業主,跟銀行的關系,他是否也需要向銀行繳納按揭款?
  李律師 :您說的是退房的住戶,他還是要向銀行繳納本金和利息的,他和銀行的關系並沒有終止,也沒有得到銀行的認可,可以停止。在跟開發商解決之後再跟銀行解除各種關系,或者是起訴的時候把這一塊也起訴進去,可以暫時解除關系。
  網友:如果說我想買二手房,需要哪些手續?
  李律師 :首先要確定買賣的二手房的性質,是商品房,是經濟適用住房還是房改售房以後拿到市面出售的公房,有不同的手續辦理方式,需要跟房屋的賣房簽署一個正式的房屋轉讓的協議,拿各自的身份證件,到房屋所在地的房屋土地管理部門繳納過戶的手續,包括契稅、個人所得稅等等稅費的繳納。
  主持人 :有一些網友對公房上市有一些問題,過去是原單位分成,現在好象不是了。
  李律師 :業主取得的是完全所有權,除非當時的買賣合同裏,跟原來的産權單位還有特殊的約定,這個房屋是屬于他們個人所有的財産,可以自由地處置,但是受益分成上是有規定的,比如說房屋四千作爲一個起算點,四千以下的成交額,單位從中不收取任何的分成,四千到五千這個檔,是20%左右,五千以上是30%,是這樣的逐漸累加的過程。
  網友:我在以前的老房興建一處新的房屋,這是不是允許呢?
  李律師 :那必須要取得用地的許可,其次還有規劃部門的許可,如果這兩部分的手續都做完是允許的。
網友:如果說入住的時候,經過有關部門檢測,發現有害物體超標,業主該怎麽辦?開發商是否應該承擔什麽責任?
  李律師 :這個首先要拿到環保部門合法的鑒定依據,確實物體超標,要確定來源在哪個方面,如果是開發商在房屋建築方面提供的材料所致,開發商要承擔一定的賠償責任,如果超過他正常居住的標准,可以行使退房的權利。
  網友:我住的是單位的公房,交錢購買已經兩年了,單位還沒有給房産證,該如何是好呢?
  李律師 :是以成本價購買的話,他拿到了單位的付款憑證之後,可以要求單位盡快辦理産權,如果單位有拖延,可以向房屋部門投訴,請求房屋部門督促單位辦理産權,如果這一塊仍然行不通,可以起訴單位,要求他履行當初的買賣合同。
  網友:用地是自己的,還要申請嗎?
  李律師 :因爲除了國家明文規定屬于集體所有的土地之外,土地都是國家的,首先要確認一下土地的性質是什麽,因爲即便是農村那種自留地和宅居地,也要經過一定的批准手續才可以興建的。
  主持人 :現在有一些網友對契稅的繳納還是有一點糊塗。
  李律師 :契稅最新標准是,20平米以下的是1.5%繳納,20平米以上的按照3%繳納的。房屋的建築畢竟不是私人的,可以任意而爲的行爲。
  主持人 :前一段時間,秦兵律師提出204條補充協議的東西,也是引起了軒然大波,就您的眼光來看,這204條有沒有他的積極作用?他目前不能在京城廣泛推行的主要原因是什麽?
  李律師 :首先我要對秦兵律師的204條的制定,所有律師的同行來說,我非常佩服他,他的專業知識也是非常廣泛和牢固的,從我們的實踐當中經驗來看,204條跟開發商談判,支持率都非常低,我同時也給開發商做一些項目,204條款的具體內容來看,有一些條款是過于詳盡和累贅的條款,我們實踐當中要是以達成爲目的,原則問題上掌握住了,大的問題上掌握住的時候,必要的時候也是雙方互相讓步,互相談判的過程。
  網友:我是房改後進入單位工作的,可以申請買嗎?國家有沒有相應的政策呢?
  李律師 :可以申請購買,只要産權單位同意出售。這一塊跟我的專業有一點點偏差,房改售房做得比較少,需要的話可以再查一下,做一個詳盡的解答。
  網友:望京西園A5區的住戶,每個地下室都住滿了打工的人,他們有權利這樣做嗎?怎樣才能維護我們的權益?
  李律師 :如果是公攤的財産,必須爭得業主的同意,如果不屬于公攤的範圍,影響了業主的安全居住的環境,業主也有權利要求予以糾正。
  主持人 :現在小區也出現一些問題,物業公司私自允許某一家政公司或者是小商小販進行經營,是不是要經過業主的許可?
  李律師 :首先要看他用的房屋是哪一塊的,如果是公攤面積的房屋,屬于業主的財産,必須經過業主的同意,如果是爲小區的業主提供一種比較合適的服務,他應該跟業主有一個提前的通知,小商小販是屬于禁止的範圍,必須取得業主的同意。如果沒有經過業主同意進來之後,業主可以要求物業管理公司對這種行爲予以制止。
  主持人 :就現在的物業管理來看,北京市物業管理問題也是很多,就您接觸的小區來看,有沒有物業和業主之間的溝通比較順暢的?可以推行的有效途徑呢?裝修問答網
  李律師 :如果做得比較好的物業管理公司,一般跟業主有定期的溝通,發生一些情況的時候,會跟業主進行及時的事前的協商,並且把很多的情況對業主是坦誠相告的方式。還有一部分物業管理公司,可以爲部分業主提供全面周到的服務,比如說幫業主照顧老人兒童,這種情況下,物業管理公司和業主之間比較和平和友好的氣氛下,能夠共同把小區做得更好。
  主持人 :我們業主俱樂部也開了很多業主論壇,裏面也有不少入住的小區,有物業人員和業主進行網上互動,您是怎樣看待這種溝通形式的?
李律師 :我覺得這種溝通形式是比較積極的,也比較有效的,很多事情,大家說出來之後,可能達到了一種互相溝通,互相諒解的效果,如果大家都不說,采取避而解決的態度,肯定是解決不了這個問題。
  網友:開發商要求入住時交契稅我要是不想交呢?是不是必須改啊?
  李律師 :這要看您是不是委托開發商幫您辦理産權證了,並且是不是到了辦理的時間,如果到了時間,可以給開發商繳納這部分,由他及時給您辦理産權證,如果您想自己辦理的話,也可以不向開發商繳納。
  主持人 :您剛才提到了業主可以自己辦理産權證,他這方面也沒有什麽經驗,能說一下具體的辦理手續或者是需要哪些程序嗎?
  李律師 :這個程序比較煩瑣一些,有一個前提,文件和資料必須提交給土地管理局,和開發商共同去辦理,手續比較煩瑣,時間也比較長,所以往往采取的方式是開發商代位辦理,或者是開發商委托一家中介機構辦理,這樣程序上比較快一些,時間上也很快,節省了業主很多的精力。
  主持人 :最近因爲分攤面積的問題,發生了不少糾紛。有一條消息說有一家開發商在一期售房的時候,交房的時候,發現了分攤面積有超出的部分,在二期交房的時候就把這部分多余的全款退給了業主,您對這種現象怎麽看呢?
  李律師 :開發商當初做房屋整體規劃的時候,應該把分攤的範圍和面積都報送房屋土地管理局,還要由他們進行備案,交付房屋的時候,首先可以要求看一下具體的範圍,和合同當中規定進行對照,如果出現錯誤,可以由開發商予以糾正。也不排除開發商確實存在一些違規操作的行爲。
   網友:請問一個房間淨層高一半是二米五,一半是二米四,中間只有二米三,這怎麽辦?是否符合建築標准?
  李律師 :這是低于建築標准最低限了。
  網友:業主應該如何申述呢?
  李律師 :根據他合同的一些約定,這達到了退房的條件,可以要求開發商進行賠償,如果這個房屋已經是這種情況了,首先看業主自己的想法,這個房屋是否還想繼續居住,如果不想繼續居住了,可以要求開發商退房。
  網友:一些小區入住的時候出現了亂收費的問題,本不應該由業主承擔的費用,都加到業主的頭上,政策規定的入住之後應該繳納的費用都有哪些呢?
  李律師 :其實就是物業管理公司繳納的一些物業管理費,還有小區制作一些門卡、門鏡的成本費用,除此以外沒有其他的費用。
  主持人 :今天聊天的時間就到此結束,感謝李律師女士的精采講解,下次再見。
  李律師 :謝謝各位網友,再見。
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作者:不詳 來源:網絡

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